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Analyse Immobilieninvestmentmarkt Deutschland
- Konzentration auf starke Wirtschaftsregionen hält an, deutliche Unterschiede zwischen Ost und West
Der allgemeine Konjunktureinbruch hat auch die Immobilienmärkte getroffen. Der Wohnungsmarkt zeigt sich ziemlich stabil, ist aber für institutionelle Anleger insbesondere wegen unterdurchschnittlicher Nettoanfangsrenditen von 4,25 % - 5,50 % weniger interessant. Der gewerbliche Immobilienmarkt befindet sich hingegen momentan in einer Abschwungphase. Das Immobiliengeschäft konzentriert sich weiterhin auf starke und stabile Wirtschaftsregionen wie Frankfurt, München, Düsseldorf, Hamburg und mit etwas Abstand Berlin. Dagegen befinden sich die Märkte in den neuen Bundesländern weiterhin in einer Schwächephase. Zwar sind auf der Käuferseite überwiegend deutsche Investoren aktiv, im Zuge des grenzüberschreitenden Wettbewerbs steigt aber das Anlageinteresse ausländischer Investoren an. Das ist das Ergebnis der neuesten Studie der HVB Expertise, der Immobilienberatungsgesellschaft der HVB Group, zum Immobilieninvestmentmarkt in Deutschland, die zur Gewerbeimmobilienmesse MIPIM in Cannes (12. - 15. März) veröffentlicht wurde.
Sechs Stärken kennzeichnen deutschen Immobilienmarkt
Die Analyse identifiziert sechs Stärken des deutschen Immobilienmarkts. "Charakteristisch sind zunächst die hohe Objektqualität, die Transparenz des Marktes und die Professionalität der Marktteilnehmer", erklärt Raymond Trotz, Chefgutachter der HVB Group."Stark macht den Markt auch seine polyzentrische Struktur mit mehreren starken und stabilen Wirtschaftsregionen, die stabile Performance der Objekte aufgrund einer geringeren Volatilität dieser Teilmärkte sowie eine nachhaltige Stadtentwicklung, die dauerhafte Standortqualitäten gewährleistet", so Trotz weiter. "Die Immobilie bleibt eine attraktive Anlage für den Investor, der langfristig Stabilität und Nachhaltigkeit mit geringem Risiko sucht".
Büromarkt:Steigende Investmenttätigkeit
Der Büroimmobilienmarkt reagierte in der Mitte vergangenen Jahres unmittelbar auf die konjunkturelle Abschwächung. Bis dahin konnten die Büromieten stark anziehen. Der Flächenumsatz ging im gesamten Jahr - mit Ausnahme des Büromarkts Düsseldorf - aber bereits zurück. Dennoch erwarten die Marktforscher der HVB Expertise in den fünf deutschen Hauptmärkten eine Belebung der Investmenttätigkeit auf einem stabilen Preisniveau. Das aktuelle Renditeniveau liegt in zentralen Lagen der fünf Standorte zwischen 4,9 % (München) und 5,5 % (Berlin). Auf den schwachen Märkten der neuen Bundesländer können bei höherem Risiko sogar Nettoanfangsrenditen bis 7,5 % erzielt werden. In den 1a-Einkaufslagen der Großstädte war 2001 eine anhaltend hohe Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien mit Mieten bis zu € 240/m² (München) auszumachen. Dieser Trend wird sich fortsetzen, in den weniger etablierten Lagen werden die Mieten aber leicht sinken. Die verstärkte Nachfrage nach Logistikleistungen lässt den Bedarf an Logistikimmobilien weiter steigen. Dabei liegen die Nettoanfangsrenditen in den westdeutschen Ballungszentren schwerpunktmäßig zwischen 7,25 - 8,25 %. Besonders interessante Standorte sind wegen ihrer zentralen und verkehrsgünstigen Lage das Ruhrgebiet und der Grenzraum zu den Beneluxstaaten.
Immobilieninvestitionsvolumen rund 17,3 Mrd. Euro - Interesse ausländischer Investoren steigt
Institutionelle Investoren, wie Versicherungen, Pensionskassen, offene und geschlossene Immobilienfonds , Immobilien AGs und Immobilien Leasinggesellschaften, investierten im Jahr 2000 rund 17,3 Mrd. € in Immobilien. "Um ihr Portfolio zu diversifizieren wird verstärkt im Ausland investiert, zudem gibt es zu wenig geeignete inländische Objekte", erläutert Trotz diese Entwicklung. Das Interesse ausländischer Investoren am deutschen Markt steigt wieder. Wurden in den schwachen Jahren 1996 und 1997 lediglich rund 256 Mio. € investiert, stieg das Anlagevolumen im Jahr 2000 auf rund 1,53 Mrd. € an.
Die größten institutionellen Investoren in Deutschland sind geschlossene Immobilienfonds mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von über 100 Mrd. €. Im Vergleich zum Vorjahr ging das Investitionsvolumen im Jahr 2001 allerdings um 30 % auf 4,29 Mrd. € zurück. Mit 2,33 Mrd. € investierten deutsche Anleger erstmals mehr Eigenkapital in ausländische Immobilienmärkte als in inländische. Bei den offenen Immobilienfonds beträgt das Gesamtanlagevermögen rund 48 Mrd. €. In dem sehr erfolgreichen Jahr 2001 stieg der Mittelzufluss auf 7,3 Mrd. €. Die Experten der Bank rechnen damit, dass die erwartete Rücknahme weiterer Anlagerestriktionen bei den offenen Immobilienfonds zu einer größeren Produktvielfalt und neuen Anlageschwerpunkten führen wird. Der Wachstumstrend bei den Spezialfonds hält an. Hier stieg das verwaltete Immobilienvolumen auf über 6 Mrd. € an. Der Anteil der Immobilieninvestitionen von Versicherungen und Pensionskassen betrug im Jahr 2000 2,3 Mrd. €. Aus der Direktanlage zieht sich das Versicherungsgewerbe zunehmend zurück und geht verstärkt zur Anlage in fremdgemanagte Immobilien-Spezialfonds über. Die Immobilienaktie hat sich innerhalb des Kapitalmarktes als separate Anlagekategorie mit eigener Anlagestrategie entwickelt. Im Jahr 2001 wiesen die im E&G Dimax vertretenen Gesellschaften eine Marktkapitalisierung von rund 13,4 Mrd. € auf, was einem Anteil von ca. 1,6 % am DAX entspricht. Das Immobilien-Leasing wuchs im Jahr 2000 dynamisch um 11,7 % auf rund 7,3 Mrd. €.
Die 24-seitige Immobilienmarktanalyse "Investmentmarkt Deutschland" der HVB Expertise kann gegen eine Schutzgebühr von € 20 per Telefax unter (089) 378 24688 oder per E-Mail bestellt werden. Auf der Website www.hvbexpertise.de finden Sie unter dem Kapitel "Marktanalysen" weiterführende Informationen zur online-Bestellung.
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